Installer son activité professionnelle à domicile – attention aux contraintes urbanistiques

Installer son activité professionnelle à domicile – attention aux contraintes urbanistiques

1819.brussels

Lorsqu'on lance un nouveau projet professionnel, il est tentant de vouloir le faire de chez soi dans un premier temps, afin de limiter les frais. Malheureusement, la réglementation urbanistique ne l’autorise que pour un nombre limité d’activités professionnelles. Et sous certaines conditions.

Les logements bruxellois particulièrement bien protégés

Le Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS), principal plan d’aménagement du territoire de la Région bruxelloise, accorde une protection toute particulière aux logements. Afin de préserver les logements existants, une des prescription du PRAS (0.12) prévoit ainsi des limitations importantes aux possibilités de transformer un logement, ou une partie d’un logement, pour le remplacer par une autre fonction (commerce, bureau....).

Si cela n’a pas été prévu lors de la construction de l’immeuble ou avant l’entrée en vigueur du PRAS (2001), et que vous souhaitez utiliser une partie ou la totalité de votre habitation pour y aménager un espace de travail, les seules professions autorisées par le PRAS sont les suivantes :

a) Les professions libérales et les entreprises de services intellectuels

Les professions libérales

Il n’existe pas de définition officielle d’une profession libérale. Cependant, il est généralement admis qu’un indépendant qui exerce une profession libérale ou intellectuelle fournit essentiellement des services ou des biens intellectuels qui ne peuvent se définir comme un acte de commerce ou une activité artisanale.

Voici quelques caractéristiques d’une profession libérale :

  • Elle s’exerce toujours dans l’intérêt du client et de la société.
  • Elle est souvent régie par un code de déontologie et une législation spécifique qui en fixe le statut professionnel.
  • Le titulaire d’une profession libérale assume une responsabilité personnelle.

De manière générale, le titulaire d’une profession libérale n’exerce donc pas d’activité commerciale.  A titre d’exemple, on peut citer les professions suivantes : avocat, notaire, architecte, médecin, pharmacien….

Les entreprises de service intellectuel

Cette notion renvoie aux activités professionnelles dites « de prestation », du type agent immobilier, géomètre expert, comptable, réviseur d’entreprise, psychologue, conseiller fiscal….

Sous quelles conditions ?

Si votre activité professionnelle fait partie de ces deux catégories ci-dessus, vous devez tout de même respecter quelques conditions pour pouvoir l’exercer dans votre habitation ou dans un immeuble de logements.

Deux cas sont envisageables :

1. Pour installer votre activité, vous allez modifier une partie d’un logement (maison unifamiliale ou appartement). Pour ce faire il faut respecter les conditions (cumulatives) suivantes :

  • ne pas dépasser 45% de la surface du logement (maison unifamiliale ou appartement) 

  • constituer une fonction accessoire à la résidence principale de la personne exerçant l’activité ou d’un des administrateurs/associés de l’entreprise. Il faut donc que la personne exerçant la profession soit également domiciliée sur place.

2. Vous souhaitez utiliser l’entièreté d’une unité de logement pour votre activité, il faut alors respecter les conditions suivantes :

  • être situé dans un immeuble à appartements (pas de maison unifamiliale) ;

  • ne pas dépasser 15% de la surface totale de l’immeuble ;

  • être situé par priorité au rez-de-chaussée ou au 1er étage.

Faut-il un permis d’urbanisme ?

De manière générale, il faudra un permis d’urbanisme pour transformer un logement ou une partie de celui-ci en espace de travail. Cependant, si vous votre activité n’occupe qu’une superficie limitée de votre logement, des exceptions sont heureusement prévues.

Il ne faudra pas introduire de demande de permis d’urbanisme si vous remplissez cumulativement les deux conditions suivantes :

  • L’activité professionnelle est accessoire à la résidence principale de la personne, de l’administrateur ou de l’associé exerçant cette activité
  • La superficie d’activité professionnelle est inférieure à 75 m².

Exemple: vous êtes psychologue et vous souhaitez réaliser vos consultations chez vous. C’est possible et sans permis, si la surface de votre cabinet est inférieure à 75 m².

b) Les activités commerciales ou productives

Pour les activités commerciales ou productives, les possibilités sont plus limitées. Il faudra toujours un permis d’urbanisme pour demander la transformation d’un logement ou d’une partie de celui-ci pour y installer un commerce ou une entreprise productive. De plus, la demande de permis d’urbanisme ne pourra être acceptée que lorsque les conditions suivantes sont remplies:

  • Pour un commerce:
    • Soit être situé dans un liseré de noyau commercial (zones délimitées par le PRAS) et être situé au rez-de-chaussée ou au premier étage
    • Soit être situé en dehors d’un liseré de noyau commercial, uniquement si le rez-de-chaussée est déjà conçu pour accueillir un commerce.
  • Constituer l’extension d’une activité productive existante.

Exemple: vous souhaitez lancer votre salon esthétique et l’installer dans une partie de votre appartement situé au 2ème étage d’un immeuble. Il s’agit d’une activité commerciale. Il ne sera malheureusement pas possible de demander un permis d’urbanisme pour pouvoir exercer votre activité chez vous, étant donné que les deux conditions ci-dessus ne sont pas remplies. Dans ce cas, il est alors conseillé de rechercher un rez-de-chaussée déjà affecté au commerce pour installer votre activité.

A garder en tête également

Attention, exercer sa profession à domicile en tant qu’indépendant a également des conséquences juridiques et fiscales auxquelles il faut penser avant d’opter pour cette solution. :

Protection juridique du domicile :

La déclaration d'insaisissabilité n'est pas une obligation. Pour pouvoir délimiter ce qui est insaisissable dans le cas où l'activité professionnelle s'exerce au même endroit que la résidence principale, la surface qu'occupe la partie professionnelle par rapport à la superficie totale de l'immeuble est prise en compte :

  • Si elle est inférieure à 30 %, tout l'immeuble sera déclaré insaisissable.
  • Si elle est égale ou supérieure à 30 %, seule la partie affectée à la résidence principale sera déclarée insaisissable. Un acte de base doit alors être dressé afin de diviser clairement la propriété de l'immeuble en partie privée et en partie professionnelle. 

Déductions fiscales :

Au niveau fiscal, le propriétaire pourra éventuellement amortir la partie professionnelle. Le locataire pourra déduire une partie du loyer.

En savoir plus ?

La Région a édité une brochure résumant et illustrant les règles à respecter pour installer son activité professionnelle dans un immeuble de logement.

En cas de doute, n’hésitez pas à prendre contact avec le service urbanisme de votre commune ou l’une des conseillères de hub.brussels. Ces dernières sont à votre disposition pour toutes vos questions et pour vous aider à compléter votre demande de permis d’urbanisme le cas échéant.  Pour ce faire, envoyez un mail à permit@hub.brussels.

Pour toute information complémentaire relative aux aspects juridiques et fiscaux relatifs à cette solution, n’hésitez pas à à prendre contact avec le 1819.

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