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L’emphytéose : une alternative intéressante à l'achat ou la location

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Quel est le point commun entre le chocolatier Marcolini, l’entreprise technologique Zetes, la biscuiterie Dandoy, le parfumeur Planet Parfum, le traiteur Loriers, le centre Benelux de Decathlon, ou encore le centre de fractionnement de la Croix Rouge où l’on isole le plasma issu des dons de sang ? Tous ont opté pour l’emphytéose plutôt que de se tourner vers la location ou l’acquisition pour l'implantation de leur entreprise à Bruxelles.

Hughes Verbrouck, responsable du département commercial de citydev.brussels, est formel : la formule présente de nombreux avantages mais est encore trop peu connue des entrepreneurs bruxellois. Il est bien déterminé à en démontrer les nombreuses vertus.

Avant de détailler les caractéristiques de l’emphytéose, pouvez-vous nous rappeler la vocation de citydev.brussels ?

Hughes Verbrouck : citydev.brussels est un organisme public régional créé en 1974. Depuis plus de 40 ans, nous avons pour mission de donner leur place aux activités de production en ville tout en veillant à créer de l’emploi. Pour ce faire, nous proposons des solutions immobilières à des tarifs attractifs aux entreprises satisfaisant à un certain nombre de critères, notamment en matière d’emploi, d’activité et de financement.
Avant de conclure un contrat de location, d’emphytéose ou autre avec l’entreprise qui s’adresse à nous, nous examinons quelle masse d’emploi sera directement et indirectement générée par l’activité, compte tenu de notre ratio d’emploi à respecter par m² occupé. Nous analysons également le type d’activité qui prendra place dans les lieux sachant que nous veillons à privilégier les activités générant un retour positif pour l’économie bruxelloise. L’espace en ville étant rare et cher, nous préférons en effet réserver notre patrimoine à des activités économiques autres que l’entreposage inerte, qui n’engendre ni activité ni emploi. Enfin, nous sommes très attentifs à la capacité de l’entrepreneur à financer son projet.

Quelques chiffres pour illustrer cette action ?

H.V. : citydev.brussels aujourd’hui, c’est 46 sites d’activité pour entreprises répartis sur l’ensemble du territoire de la Région de Bruxelles-Capitale, 198 ha de terrains en gestion dont 96 % sont majoritairement occupés sous emphytéose, plus de 174.000 m² plancher de bâtiments en propriété dont 91 % occupés cette fois majoritairement en location - l’emphytéose s’adaptant seulement à certains contrats à très long terme -, 432 sociétés occupantes et près de 24.000 emplois liés aux sites d’activité de citydev.brussels. Cela signifie un impact socioéconomique non négligeable sur la Région bruxelloise. citydev.brussels est bien un des acteurs immobiliers majeurs de la région !

La place occupée par l’emphytéose peut paraître étonnante…

H.V. : En effet, l’emphytéose est relativement méconnue. Les entrepreneurs qui nous consultent n’y pensent d’ailleurs pas a priori. Elle constitue pourtant une excellente alternative à l’achat et à la pleine propriété pour les entreprises de taille moyenne. En tant que propriétaire public régional qui conclut un partenariat à long terme avec les entreprises pour leur donner la capacité de développer leurs activités, nous proposons et expliquons donc volontiers l’emphytéose, surtout pour des projets de construction d’une certaine envergure, car elle offre de nombreux avantages sur le long terme. La majorité de nos interlocuteurs est facile à convaincre, comme le démontre notre excellent taux d’occupation. Il nous arrive cependant de devoir argumenter plus longuement auprès de certaines entreprises, en général plutôt familiales, de l’intérêt d’investir dans leur activité plutôt que dans un terrain, alors qu’elles sont encore dans une logique de plus-value où le bâtiment est considéré comme une sorte d’assurance-pension pour l’entrepreneur, un patrimoine que l’on pourra vendre et sur lequel on espère pouvoir réaliser une plus-value en fin d’activité.

Expliquez-nous le mécanisme de l’emphytéose.

H.V. : L’emphytéose est un bail immobilier de très longue durée comportant deux impératifs : la durée (minimum 27 ans, maximum 99 ans) et le fait qu’à la fin du contrat d’emphytéose, le bâtiment revient au « tréfoncier », en l’occurrence à citydev.brussels. Pendant toute la durée de l’emphytéose, le locataire paie au tréfoncier un « canon emphytéotique » (loyer) attractif. Il est avéré que, pour l’entreprise, la valeur du bâtiment est nulle au bout de 30 ans sur le plan comptable, que la valeur fonctionnelle du bâtiment est largement diminuée au bout de 60 ans, ne serait-ce qu’en fonction des nouvelles normes énergétiques ou des nouvelles techniques de construction, et que la durée de vie moyenne d’une entreprise est en règle générale inférieure à 60 ans. Pour des raisons pratiques, nous avons donc fixé le terme à 30 ans renouvelables une fois, donc 60 ans au total, durant lesquels l’entreprise est libre de changer de main, d’évoluer. L’emphytéose ne constitue donc pas un frein. Au contraire, elle permet de renouveler et de poursuivre de nouvelles activités.

Quels sont les avantages de l’emphytéose ?

H.V. : L’emphytéose évite à l’entrepreneur d’immobiliser du cash pour l’acquisition du foncier. Ainsi, l’entrepreneur conserve une trésorerie qu’il pourra dès lors investir dans son outil de production. Le « canon emphytéotique » constitue donc une charge et non une immobilisation dans le bilan. Fiscalement, le canon est totalement déductible. Si l’entrepreneur achète un terrain, il n’a droit à aucune déduction fiscale sur cette acquisition. En d’autres termes, un terrain n’est pas amortissable d’un point de vue comptable. Les droits d’enregistrement sont réduits à 2 % au lieu des 12,5 % consentis pour les ventes traditionnelles. L’emphytéose est aussi très souple. Elle autorise des montages financiers variés et permet de constituer des garanties réelles (hypothèque, superficie pour le leasing, etc.). La formule est également idéale pour optimiser les subsides régionaux. Au travers des aides à l’expansion économique, la Région Bruxelloise subsidie des projets qui ont recours à l’emphytéose. De plus, en tant que tréfoncier, citydev.brussels remplit au préalable ses obligations en matière de gestion des sols pollués. L’argent qui n’est pas investi dans du foncier peut donc être investi dans l’outil de production, des machines, de l’équipement, de l’aménagement…

De notre côté, le fait de maîtriser le foncier nous permet de sauvegarder des zones destinées aux entreprises.

Concrètement, comment les choses se passent-elles ?

H.V. : Le contrat d’emphytéose est un acte authentique. Dans un premier temps, l’entreprise s’engage via une sorte de compromis de vente. Une fois qu’elle a obtenu ses permis et ses financements, on passe à l’acte authentique devant notaire. Le canon emphytéotique est de l’ordre de 10 euros par m² par an et varie en fonction de la localisation.

L’intervention de citydev.brussels se limite-t-elle à la conclusion de ces baux emphytéotiques ?

H.V. : citydev.brussels se positionne comme un partenaire sur le long terme. Notre mission est, bien sûr, de trouver une solution immobilière pour l’entreprise qui nous consulte, quelle que soit sa taille. Nous nous adressons, en effet, à des entreprises de toutes les tailles, depuis la starter jusqu’à la grande entreprise. Nous accompagnons aussi l’entreprise tout au long de sa vie : depuis sa création, pendant sa croissance, à sa maturité et jusqu’à son déclin. Lors de son installation, nous l’orientons dans les démarches à effectuer grâce à notre solide réseau de compétences régionales. Nous travaillons en étroite collaboration avec impulse.brussels et les autres institutions régionales compétentes en matière de financement, d’emploi, de formation ou de subsides.

Ensuite, nous aidons l’entreprise à trouver des solutions en cas de difficulté ou à se reloger quand le bâtiment devient trop petit.

Même en phase de déclin, nous sommes là pour trouver des solutions. Nous instaurons une véritable relation de partenariat.

Pour faire face à ces différentes phases d’accompagnement, nous sommes structurés en différents métiers : des relocation managers, qui recherchent des solutions immobilières, des project managers, qui assurent l’accompagnement de l’entreprise dans son projet d’installation et plus particulièrement lorsqu’il s’agit de construction de bâtiments, et des account managers, qui assurent le suivi post installation pendant toute la durée de vie du contrat. L’objectif est de la soutenir, de mettre en lumière les aides régionales méconnues par certaines entreprises, de l’aider par rapport à des problèmes de réglementation urbanistique, à des problématiques de sol, etc.

Plus d'infos?

Contactez Citydev :  commercial@citydev.be  ou +32 2 422 51 51

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