Uw beroepsactiviteit thuis uitoefenen? Opgelet voor stedenbouwkundige beperkingen

Uw beroepsactiviteit thuis uitoefenen? Opgelet voor stedenbouwkundige beperkingen

1819.brussels

Als u met een nieuw professioneel project start, kan het aanlokkelijk zijn om deze activiteit in eerste instantie thuis te gaan uitoefenen om de kosten te drukken. Helaas staat de stedenbouwkundige wetgeving dit slechts voor een beperkt aantal professionele activiteiten toe. En dit onder bepaalde voorwaarden. 

De bijzonder goed beschermde Brusselse woningen

Het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP), het belangrijkste plan inzake ruimtelijke ordening voor het Brussels Gewest, kent een bijzondere bescherming toe aan de woningen in Brussel. Om de bestaande woningen te beschermen, vermeldt een van de bepalingen van het GBP (0.12) belangrijke beperkingen wat betreft de mogelijkheid voor het omvormen van een woning, of een deel van een woning, en er een andere functie aan toe te kennen (winkel, kantoor enz.).

Als dit niet werd voorzien tijdens het bouwen van de woning of voor het in werking treden van het GBP (2001), en als u uw woning deels of helemaal wilt gebruiken om er een werkruimte in onder te brengen, is dit volgens het GBP alleen mogelijk voor de volgende beroepen:

a) Vrije beroepen en ondernemingen die een intellectuele dienstverlening verstrekken

Vrije beroepen

Er bestaat geen officiële definitie van een vrij beroep. Er wordt echter algemeen aangenomen dat een zelfstandige die een vrij of intellectueel beroep uitoefent in essentie diensten of intellectuele goederen levert die niet gedefinieerd kunnen worden als handelsdaden of artisanale activiteiten.

Hieronder vindt u enkele kenmerken van een vrij beroep:

  • Het wordt altijd uitgeoefend in het belang van de klant en de onderneming.
  • Voor vrije beroepen gelden er vaak deontologische codes en een specifieke wetgeving waarin het professionele statuut is vastgelegd.
  • De persoon die een vrij beroep uitoefent, draagt een persoonlijke verantwoordelijkheid.

In het algemeen kan er dus gesteld worden dat de persoon die een vrij beroep uitoefent, geen commerciële activiteit uitoefent.  Voorbeelden van dergelijke beroepen zijn onder meer advocaat, notaris, architect, arts, apotheker enz.

Ondernemingen die een intellectuele dienstverlening verstrekken

Dit begrip verwijst naar de 'prestatieverlenende' professionele activiteiten zoals vastgoedmakelaar, landmeter, boekhouder, bedrijfsrevisor, psycholoog, fiscaal consultant enz.

Onder welke voorwaarden?

Als uw professionele activiteit onder een van beide categorieën valt, moet u nog steeds enkele voorwaarden respecteren om dit beroep te mogen uitoefenen in uw woning of in een appartementsgebouw. Er zijn twee punten waarmee rekening moet worden gehouden:

  • Om uw activiteit te kunnen opstarten, wil u een deel van een woning (eengezinswoning of appartement) aanpassen. Hiervoor moet u aan de volgende (cumulatieve) voorwaarden voldoen:
    • De beroepsruimte mag niet groter zijn dan 45% van de oppervlakte van de woning (eengezinswoning of appartement); 
    • De ruimte moet behoren bij de hoofdverblijfplaats van de persoon die de activiteit uitoefent of van een van de vennoten/bestuurders van de onderneming. De persoon die het beroep uitoefent, moet er dus ook gedomicilieerd zijn.
  • Wil u de wooneenheid volledig gebruiken voor uw activiteit,  dan moet u aan de volgende voorwaarden voldoen:
    • De activiteit moet worden uitgeoefend in een appartementsgebouw (geen eengezinswoning);
    • De beroepsruimte mag niet groter zijn dan 15% van de totale oppervlakte van het gebouw;
    • De ruimte moet zich prioritair op de gelijkvloerse of eerste verdieping bevinden.

Is er een stedenbouwkundige vergunning nodig?

Algemeen gezien is er een stedenbouwkundige vergunning vereist voor het omvormen van een woning of een deel daarvan tot een werkruimte. Als uw activiteit echter slechts een beperkt oppervlak van uw woning inneemt, gelden er uitzonderingen.

U moet geen aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning indienen als u cumulatief aan de twee volgende voorwaarden voldoet:

  • De professionele activiteit behoort bij de hoofdverblijfplaats van de persoon, vennoot of bestuurder die de activiteit uitoefent;

  • De oppervlakte die gebruikt wordt voor de professionele activiteit is kleiner dan 75 m².

Voorbeeld: u bent psycholoog en wilt uw consultaties bij u thuis houden. Dit is mogelijk zonder vergunning als de oppervlakte van uw kabinet kleiner is dan 75 m².

b) Commerciële of producerende activiteiten

Voor commerciële of producerende activiteiten zijn de mogelijkheden beperkter. Er is altijd een stedenbouwkundige vergunning nodig voor het aanvragen van de omvorming van een woning of een deel daarvan met als doel er een handelszaak of producerende onderneming onder te brengen. Bovendien zal de stedenbouwkundige vergunning slechts worden toegekend als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

  • Voor een handelszaak:
    • Deze moet zich in een lint voor handelskernen (zones die afgebakend zijn in het GBP) en op de gelijkvloerse of eerste verdieping bevinden;
    • Deze mag zich alleen buiten een lint voor handelskernen bevinden indien de gelijkvloerse verdieping reeds ingericht is om er een handelszaak in onder te brengen.
  • Het betreft de uitbreiding van een bestaande producerende activiteit.

Voorbeeld: u wilt een schoonheidssalon beginnen en dit onderbrengen in een deel van uw appartement dat zich op de tweede verdieping van een gebouw bevindt. Het betreft een commerciële activiteit. Aangezien de twee bovenstaande voorwaarden niet vervuld zijn, zal het helaas niet mogelijk zijn om een stedenbouwkundige vergunning aan te vragen om deze activiteit bij u thuis uit te oefenen. In dat geval is het bijgevolg aan te raden een gelijkvloerse verdieping te zoeken die reeds als een handelspand ingericht is om uw activiteit in onder te brengen.

Belangrijk

Opgelet: als u uw beroep als zelfstandige thuis uitoefent, heeft dit ook juridische en fiscale gevolgen die u moet nagaan vooraleer u voor deze oplossing kiest:

Juridische bescherming van de woning:

De verklaring betreffende niet-vatbaarheid voor beslag is niet verplicht. Om in geval van een professionele activiteit die op dezelfde plaats als de hoofdverblijfplaats wordt uitgeoefend het niet voor beslag vatbare deel te kunnen bepalen, wordt er rekening gehouden met de oppervlakte van het professionele deel tegenover de totale oppervlakte van het gebouw :

  • Als deze minder dan 30% bedraagt, wordt het volledige gebouw niet-vatbaar voor beslag verklaard.
  • Als deze gelijk is aan of groter is dan 30%, wordt alleen het deel dat bestemd is als hoofdverblijfplaats niet-vatbaar voor beslag verklaard. Er moet dus een basisakte worden opgesteld om een duidelijk onderscheid te maken tussen het deel van het gebouw dat privaat eigendom en het deel dat professioneel eigendom is. 

Fiscale aftrekbaarheid:

Wat fiscaliteit betreft, kan de eigenaar eventueel het professionele deel afschrijven. Een huurder kan een deel van de huur als kost inbrengen.

Wilt u meer weten?

Het Gewest heeft een brochure opgesteld met een overzicht van de regels die gerespecteerd moeten worden voor het onderbrengen van een professionele activiteit in een woning.

Aarzel in geval van twijfel niet om contact op te nemen met de stedenbouwkundige dienst van uw gemeente of met een van de adviseurs van hub.brussels. Deze laatsten zullen al uw vragen beantwoorden en zullen u indien nodig met plezier helpen met het invullen van uw aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning.  In dat geval kan u een mail sturen naar permit@hub.brussels.

Voor bijkomende informatie over de juridische en fiscale aspecten van deze oplossing kunt u contact opnemen met het nummer 1819.

Blijf up-to-date

Sluit je aan bij 27.000 abonnees en ontvang elke twee weken gratis leerrijke inhoudsartikels, concrete tips, boeiende ondernemersportretten, actuele nieuwtjes en een overzicht van nuttige workshops en netwerkactiviteiten in Brussel in je mailbox