Wanneer eigenaars en handelaars de handen in elkaar slaan

Wanneer eigenaars en handelaars de handen in elkaar slaan

1819.brussels

De huur van een handelsruimte is een bekende grote stap in het ondernemersavontuur. Er duiken ook veel vragen en twijfels bij op, zoals: is mijn verhuurder mijn tegen- of medestander?

De eigenaars van handelszaken die wij spraken zijn resoluut. Zij willen een goede samenwerking bewerkstelligen met hun handelshuurders om kwalitatieve handelszaken en de levenskwaliteit in de wijk te bevorderen. Om die symbiose te bereiken is er eigenlijk niet veel nodig, enkel wat ‘gezond verstand’ aan beide zijden.

De verschillen in huurprijzen

De Brusselse huurmarkt voor handelszaken is een ecosysteem op zich. Het staat helemaal los van de voortdurend evoluerende woninghuurmarkt in de stad. Een handelswijk kan jarenlang bloeien en plots uit de mode raken of evolueren naar een minder aantrekkelijk handelsaanbod, ten nadele van de hele wijk. Daarnaast zien we dat bepaalde handelsvormen (bibliotheken, confectiekleding) lijden onder de concurrentie van e-commerce. Zulke veranderingen kunnen een deel van een winkelstraat of zelfs een hele wijk beïnvloeden. Volgens de eigenaars die wij spraken, moeten eigenaars dan ook rekening houden met die parameters, en moeten ze de plaatselijke tendensen in de gaten houden en hun eisen aanpassen aan de omstandigheden – ook al betekent dat een verlaging van de huurprijzen, opdat er zich toch kwalitatieve ondernemingen kunnen vestigen.

Eén ding is zeker, wie bij de verhuur van handelsruimtes uit is op onmiddellijke winst, kan bedrogen uitkomen.

De kwaliteit van de winkels verhoogt de waarde van de woningen

Eigenaars van handelsruimtes en woningen in eenzelfde omgeving stellen zelf vast hoe winkels in de nabijheid en kwalitatieve winkels meteen ook de levenskwaliteit en het imago van de wijk verbeteren, met alle denkbare gevolgen voor de woningprijzen. En daar gaan ze dus ook rekening mee houden bij de selectie van de huurders.

Investeren in het leven in de wijk is een aanrader

Eigenaars kunnen ook een nuttige bijdrage leveren aan de specificiteit van het commerciële aanbod op de schaal van een wijk of zelfs van een straat – iedereen wint er namelijk bij. Daarom organiseert de handelaarsvereniging van de Kartuizerstraat in het binnenste centrum al enkele jaren straatevenementen en -activiteiten, en plaatst ze seizoensgebonden decoraties om een blijvende indruk na te laten bij de klanten die op de originele acties afkomen. De handelaarsvereniging kalkte collectief de trottoirs wit voor een sneeuweffect in december, en installeert binnenkort een DMX-systeem om de esthetische elementen van de straat te belichten en een gezellige sfeer te brengen. “In plaats van te verbergen wat lelijk is, benadrukken we beter wat mooi is,” zegt een van onze bevraagden. “Ik zou de straat zelfs in alle kleuren willen schilderen, zodat voorbijgangers ze nooit vergeten.

De handelaar als klant beschouwen en geloven in zijn project

Onze bevraagde verhuurders beschouwen hun huurders als klanten die je in de watten moet leggen. Ze zorgen er dan ook voor dat hun panden in goede staat zijn. Wanneer ze een huurder moeten kiezen, geven ze de voorkeur aan een project waar ze in geloven en dat volgens hen levensvatbaar en gerechtvaardigd is in de betreffende wijk. Doen ze dat niet, dan vergroot de kans dat de huurders niet blijven of niet regelmatig betalen.

Geen huur, maar compensatie in afwachting van de stedenbouwkundige vergunning

Het is van essentieel belang dat eigenaars transparant zijn en potentiële huurders alle informatie geven over de juridische situatie en het gebruik van het onroerend goed (detailhandel, restaurant, snackbar, café, werkplaats of kantoor). Wanneer er een stedenbouwkundige vergunning is vereist, hoort het ook tot de best practices om de nieuwe huurder (die het pand nog niet kan gebruiken) in afwachting een financiële oplossing te bieden. Een van ‘onze’ verhuurders heeft daartoe een formule uitgewerkt voor een financiële overeenkomst voor beide partijen, ongeacht of de vergunning wordt verleend of niet, d.w.z. of de onderneming al dan niet haar deuren kan openen.

Bijvoorbeeld: wanneer een stedenbouwkundige vergunning verplicht is voor de levensvatbaarheid van het project, maakt de huurder-handelaar € 3000 over aan de eigenaar. In afwachting van de vergunning betaalt de huurder een sterk verlaagde of geen huur. Als de vergunning wordt toegekend, dient het bedrag als huurwaarborg. Als de vergunning wordt geweigerd, wordt het bedrag gebruikt om de eigenaar die het pand verschillende maanden ter beschikking heeft gesteld, te vergoeden.

Nog veel werk aan de winkel? Dan met de financiële inbreng van de eigenaar

Een renovatie is doorgaans altijd een zeer goede zaak voor eigenaars. Idealiter hebben ze het recht van controle op projecten en nemen ze er op de een of andere manier aan deel. Sommigen financieren een deel van de werkzaamheden op voorwaarde dat ze inspraak hebben in het project, anderen geven er de voorkeur aan om een bepaald bedrag voor te schieten dat wordt doorberekend in bijvoorbeeld de huurprijs. Zulke situaties moeten natuurlijk geval per geval worden bekeken en onderhandeld met de nieuwe huurder.

Ondersteuning van de eigenaar is altijd waardevol

Het leven is onvoorspelbaar, en dat geldt des te meer voor handelaars. Een van onze verhuurders gaf het voorbeeld van een inbraak die plaatsvond in een van zijn winkels met een oude deur. Hij financierde de installatie van een nieuwe, robuustere deur, en de huurder zorgde voor een alarmsysteem. Ook hier zien we dat overleg wonderen kan verrichten en de steun van eigenaars een grote hulp kan betekenen.

Horeca in opmars

Restaurants, cafés en andere trendy horecagelegenheden zijn in opmars in Brussel. Ze worden vakkundig beheerd en bieden een kwalitatief aanbod dat perfect is aangepast aan de stedelijke levensstijl van de Brusselaars. Waarom staan verhuurders dan wantrouwing tegenover deze sector? Door het risico dat het initiële project wordt gefnuikt bij de eerste of zelfs de tweede wederverkoop van het ‘sleutelgeld’? Sommige eigenaars hebben desalniettemin besloten om de sprong te wagen en te vertrouwen op de sector, maar betreuren daarentegen dat ze geen recht van controle hebben over de mogelijke nieuwe bewoner ...

Het team bedankt Philippe Dupret en Boris De Doncker voor hun tijd en heldere antwoorden.

Auteur: Catherine Olbrechts, hub.brussels

Blijf up-to-date

Het ondernemerslandschap staat niet stil. Wil je niets missen? Sluit je aan bij 25.000 abonnees en ontvang elke twee weken gratis leerrijke inhoudsartikels, concrete tips, boeiende ondernemersportretten, actuele nieuwtjes en een overzicht van nuttige workshops en netwerkactiviteiten in Brussel in je mailbox.