Quand faut-il un permis d’urbanisme ? Comment l'obtenir?

Dernière modification:

Mardi 3 mars 2020

Qu'est-ce que le permis d’urbanisme ?

Le permis d’urbanisme est une autorisation attachée à un immeuble et qui en définit la destination, l’utilisation, l’aspect extérieur, les structures portantes, etc.  Certains terrains sont aussi couverts par un permis d’urbanisme.

Pour déterminer si votre projet nécessite un nouveau permis pour certains actes ou travaux (ex. construction, démolition, changement d’utilisation, abattage d'un arbre à haute tige, modification sensible du relief du sol, placement d'une enseigne, remplacement d’une baie vitrée), il vous faut :

1 . connaître la situation urbanistique légale actuelle du bien.  

Un seul endroit fiable: le service de l’urbanisme de la commune. Ne vous basez donc pas sur les informations fournies par la/le propriétaire, l’agent immobilier ou l’ancien.ne exploitant.e ! Notez que le site Openpermits donne de l’information sur certains permis d’urbanisme récents. 

 

Comment faire une recherche efficace à la commune ?  Il faut : 

  • Vous renseigner sur les modalités d’accès aux anciens permis d’urbanisme. Chaque commune à sa manière de faire (ex. contact téléphonique préalable, prise de rendez-vous, accord écrit du propriétaire du bien et copie de sa carte d’identité, frais de consultation).
  • Rechercher le permis le plus récent qui indique la dernière utilisation/destination des locaux ainsi que le permis le plus récent qui montre les façades :
    • Commencez donc par consulter le permis le plus récent et regardez s’il porte sur la partie du bâtiment concernée par votre projet. 
    • Si non, passez au permis précédent en remontant dans le temps.
    • Si oui, photocopiez le(s) plan(s) et le texte octroyant le permis.  Parfois, les photos sont aussi utiles.
    • Si vous le jugez nécessaire, vous pouvez noter la date et l’objet de tous les permis qui ont été délivrés pour le bâtiment.

2.  Contrôler la conformité

Vérifiez si certains actes ou travaux que vous envisagez sont dispensés de permis d’urbanisme en raison de leur minime importance et de leur conformité aux plans et règlements urbanistiques.

Trouver des informations urbanistiques ciblées pour votre projet ? Faites une recherche par adresse sur le site Brugis et consultez les différentes cartes (en particulier celles de « Bruxelles Urbanisme et Patrimoine » et de « perspective.brussels »).

3. Régulariser si nécessaire

Vérifiez, sur base des anciens permis, si certains changements soumis à permis ont été faits par de précédents propriétaires/locataires sans autorisation. Si oui, il y a infraction et il faut régulariser (ex. changement de la destination/utilisation, changement de la couleur de la façade, modification de la vitrine commerciale, placement d’une cheminée professionnelle).

Si tel est le cas, il faut s’entendre avec la/le propriétaire pour la régularisation, d’autant que certaines communes exigent un seul dossier portant à la fois sur les travaux que vous envisagez et sur les régularisations.

Attention
  • Un projet incompatible en termes d’affectation avec un plan urbanistique de la région ou de la commune est impossible.  Inutile d’introduire une demande de permis : elle sera refusée. De même pour la création de bureaux dans des zones considérées comme saturées.

  • Pour certaines activités, machines ou produits, il faut aussi un permis d’environnement.

  • Introduisez vos demandes de permis dès que vous vous êtes décidé.e sur l’adresse du local. Prenez-vous y à l’avance pour tenir compte du temps nécessaire à la préparation de votre dossier ainsi qu’à l’instruction de votre demande de permis ! Vous ne pouvez pas commercer à exploiter avant d’avoir obtenu les permis requis.

  • Tant  que vous n’avez pas obtenu vos permis, il est imprudent de signer un bail commercial, un compromis de vente, ...  Un bon conseil : insérez une clause suspensive dans ces documents pour en empêcher l’entrée en vigueur tant que les permis ne sont pas délivrés.

Demander un permis d’urbanisme

En règle générale, on introduit un seul dossier de demande pour tous les actes et travaux que vous envisagez ou qui sont à régulariser. Certaines communes exigent une demande séparée pour les actes et travaux à durée limitée (comme le placement d’une enseigne).

Urban.brussels propose un guide qui vous aidera à préparer votre demande, à introduire votre dossier auprès de l’autorité compétente adéquate (la commune ou Urban.brussels), connaître les étapes de la procédure propres à votre type de demande (avec ou sans… une enquête publique, une commission de concertation, un avis du fonctionnaire délégué, un avis du SIAMU, etc.).

Sur ce site, nous vous proposons également des informations concrètes, des exemples de plans, des vidéos pour préparer une demande de permis d’urbanisme sans architecte pour:

Cas particuliers au niveau de la procédure

  • Votre projet porte sur un bien qui est protégé du point de vue patrimonial, alors il fera l’objet d’un permis dit « unique ». 
    Comment savoir si votre bien est protégé ? Faites une recherche par adresse sur le site Brugis (voir dans « Bruxelles Urbanisme et Patrimoine » la carte « Monuments et sites »).

  • Votre projet présente un caractère temporaire tel que prévu par la législation (ex. le placement d’une enseigne) et sera couvert par un permis d’urbanisme à durée limitée.

  • Votre projet ne nécessite pas de recourir à un architecte si les actes et travaux envisagés ne posent pas de problème de stabilité.

  • Votre projet nécessite à la fois un permis d’urbanisme et un permis d’environnement de classe I.A ou I.B : on appelle cela un projet mixte.  Certaines parties ou étapes de la procédure seront uniques pour les deux dossiers (ex. le rapport d’incidences, les mesures particulières de publicité).

  • Votre projet ne respecte pas toutes les obligations urbanistiques reprises dans un plan communal ou un règlement ? Votre dossier doit indiquer les dérogations sollicitées et les justifier. Attention, les dérogations à des affectations prévues dans un plan ne sont jamais permises.

  • Votre projet a un impact sur l’environnement et est repris :

  • Votre projet prévoit des travaux qui vont impacter un terrain potentiellement pollué, alors il faudra qu’un bureau d’étude agréé réalise une étude de sol avant la délivrance de votre permis d’urbanisme. 
    Comment savoir si le sol d’un bien est potentiellement pollué ? Faites une recherche par adresse sur le site Brugis (voir dans « Bruxelles Environnement » la carte « Inventaire Etat du Sol »)

  • Votre projet a un impact sur la consommation énergétique d’un bâtiment (ex. (re)construction, changement d’une porte ou baie vitrée) ? Vous devrez joindre une proposition PEB à votre dossier de demande de permis d’urbanisme.

  • Votre projet prévoit-il sur un parking ? Il faudra respecter les normes imposées par le RRU

  • Votre projet atteint une certaine taille : il sera soumis d’office à des charges d’urbanisme, parfois très substantielles.

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