Wanneer heb je een stedenbouwkundige vergunning nodig? Hoe bekom je die?

Laatst gewijzigd:

maandag 20 september 2021

Wat is de stedenbouwkundige vergunning?

De stedenbouwkundige vergunning is een toelating gekoppeld aan een gebouw, die er de bestemming, het gebruik, het uitzicht, de dragende structuur enz. van bepaalt. Ook bepaalde terreinen vallen onder een stedenbouwkundige vergunning.

Wanneer heb je een stedenbouwkundige vergunning nodig ?

Om te bepalen of je project een nieuwe vergunning vereist voor bepaalde handelingen of werkzaamheden (bv. constructie, afbraak, wijziging van gebruik, vellen van hoogstammige bomen, aanzienlijke wijziging van het bodemreliëf, plaatsing van een uithangbord, vervanging van een raam), moet je:

1. De huidige wettelijke stedenbouwkundige situatie van het gebouw kennen. 

Eén betrouwbare plek: de dienst Stedenbouw van de gemeente. Neem dus geen genoegen met de informatie die door de eigenaar, makelaar of voormalige exploitant wordt verstrekt! De website Openpermits geeft ook informatie over bepaalde recente stedenbouwkundige vergunningen.

 

Hoe een efficiënte zoekopdracht uitvoeren bij de gemeente?  Je moet:

  • Je informeren over de toegangsmodaliteiten tot de oude stedenbouwkundige vergunningen. Elke gemeente heeft haar eigen werkwijze (bv. voorafgaand telefonisch contact, afspraak maken, schriftelijk akkoord van de eigenaar van het pand en kopie van zijn identiteitskaart, raadplegingskosten).
  • Op zoek gaan naar de meest recente vergunning die het laatste gebruik/de meest recente bestemming van de lokalen vermeldt, en naar de meest recente vergunning die de gevels weergeeft:
    • Begin je raadpleging dus met de meest recente vergunning en ga na of ze betrekking heeft op het deel van het gebouw dat je project huisvest. 
    • Als dat niet zo is, ga dan verder terug in de tijd naar de vorige vergunning.
    • Als het wel het geval is, fotokopieer dan de plannen en de tekst waarin de vergunning wordt toegekend.  Soms kunnen foto’s ook nuttig zijn.
    • Als het je noodzakelijk lijkt, kan je de datum en het voorwerp van alle vergunningen die voor het gebouw werden afgeleverd noteren.

2. de werken die onderworpen zijn aan een bouwvergunning identificeren onder de geplande werken. 

Controleer of sommige van de handelingen of werken die je overweegt vrijgesteld zijn van een stedenbouwkundige vergunning wegens hun geringe omvang en of ze voldoen aan de stedenbouwkundige plannen en reglementen.

Specifieke stedenbouwkundige informatie opzoeken over je project? Voer een zoekopdracht uit op adres op de website Brugis en raadpleeg de verschillende kaarten (in het bijzonder die van “Brussel Stedenbouw en Erfgoed” en “perspective.brussels”).

3. Regulariseren indien nodig

Controleer, op basis van oudere vergunningen, of bepaalde aan een vergunning onderworpen wijzigingen zonder toestemming werden doorgevoerd door vorige eigenaars/huurders. Zo ja, dan is er een inbreuk die geregulariseerd moet worden (bv. wijziging van bestemming/gebruik, wijziging van de kleur van de gevel, wijziging van het commerciële uitstalraam, plaatsing van een professionele schoorsteen).

In dat geval moet je met de eigenaar tot een overeenkomst komen voor de regularisatie. Sommige gemeenten vragen ook maar om één dossier, zowel voor de werken die je overweegt als voor de nodige regularisatie.

Opgelet

  • Een project dat qua bestemming niet compatibel is met een stedenbouwkundig plan van het gewest of de gemeente, is niet mogelijk.  Het is nutteloos om een vergunningsaanvraag in te dienen: ze zal worden geweigerd. Hetzelfde geldt voor de bouw van kantoren in reeds verzadigde gebieden.
  • Voor sommige activiteiten, machines of producten is ook een milieuvergunning  vereist.
  • Dien je vergunningsaanvragen in zodra je het adres van het pand hebt bepaald. Begin er op tijd mee, om rekening te houden met de nodige voorbereidingstijd voor je dossier en voor de indiening van je vergunningsaanvraag! Je kunt je activiteit niet starten voordat je de vereiste vergunningen hebt ontvangen.
  • Zolang je de vergunning niet hebt ontvangen, is het onverstandig om een handelshuurovereenkomst, een verkoopcompromis enz. te tekenen.  Een tip: voeg een opschortende clausule toe in deze documenten om te vermijden dat ze van kracht worden voordat je alle vergunningen ontvangen hebt.

Een stedenbouwkundige vergunning aanvragen

In het algemeen dien je slechts één aanvraagdossier in voor alle handelingen en werken die je overweegt of die geregulariseerd moeten worden. Sommige gemeenten vragen een afzonderlijke aanvraag voor de handelingen en werken met een beperkte duur (bv. de plaatsing van een uithangbord).

Urban.brussels biedt je een gids die je zal helpen je aanvraag voor te bereiden, je dossier in te dienen bij de bevoegde autoriteit (de gemeente of Urban.brussels), de stappen van de procedure te kennen al naargelang van uw type aanvraag (met of zonder openbaar onderzoek, overlegcommissie, advies van de gedelegeerde ambtenaar, advies van de DBDMH enz.).

Deze website biedt concrete informatie, voorbeelden van plannen, video’s om een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning voor te bereiden zonder architect, voor:

Specifieke gevallen qua procedure

  • Je project betreft een pand dat beschermd is vanwege zijn erfgoedwaarde; het zal in dat geval het voorwerp uitmaken van een zogenaamde unieke vergunning
    Hoe kan je weten of je pand beschermd is? Voer een zoekopdracht op adres uit op de website Brugis (kijk in “Brussel Stedenbouw en Erfgoed” naar de kaart “Monumenten en landschappen”).

  • Je project heeft een tijdelijk karakter zoals voorzien in de wetgeving (bv. het plaatsen van een uithangbord) en zal worden gedekt door een stedenbouwkundige vergunning van beperkte duur.

  • Je project vereist geen architect indien de geplande handelingen en werken geen stabiliteitsproblemen inhouden.

  • Je project vereist zowel een stedenbouwkundige vergunning als een milieuvergunning van klasse I.A of I.B: men noemt dat een gemengd project.  Sommige delen of stappen van de procedure zijn gemeenschappelijk voor beide dossiers (bv. het effectenverslag, de speciale regels van openbaarmaking).

  • Je project leeft niet alle stedenbouwkundige verplichtingen na die opgenomen zijn in een gemeentelijk plan of een reglement? Je dossier moet de gevraagde afwijkingen vermelden en ze rechtvaardigen. Opgelet, afwijkingen van de voorziene bestemmingen in een plan zijn nooit toegelaten.

  • Je project heeft een impact op het milieu en is opgenomen:

  • Je project omvat werken met een impact op een mogelijk vervuild terrein; in dat geval zal een erkend studiebureau ook een bodemonderzoek moeten uitvoeren voordat je stedenbouwkundige vergunning wordt afgeleverd. 
    Hoe kan je weten of de bodem van een pand mogelijk vervuild is? Voer een zoekopdracht uit op adres op de website Brugis (kijk in “Leefmilieu Brussel” naar de kaart “Inventaris van de bodemtoestand”).

  • Je project heeft een impact op het energieverbruik van een gebouw (bv. (re)constructie, wijziging van een deur of raam)? Dan moet je een EPB-voorstel voegen bij je aanvraagdossier voor je stedenbouwkundige vergunning.

  • Omvat je project een parking? Dan moet je de normen van de GSV naleven. 

  • Je project heeft een zekere omvang: het zal ambtshalve aan stedenbouwkundige lasten worden onderworpen, die soms zeer hoog kunnen oplopen.

Blijf up-to-date

Het ondernemerslandschap staat niet stil. Wil je niets missen? Sluit je aan bij 25.000 abonnees en ontvang elke twee weken gratis leerrijke inhoudsartikels, concrete tips, boeiende ondernemersportretten, actuele nieuwtjes en een overzicht van nuttige workshops en netwerkactiviteiten in Brussel in je mailbox.