Mag ik mijn beroepsactiviteit thuis uitoefenen?

Start je als zelfstandige en wil je je activiteit thuis uitoefenen? Dan moet je rekening houden met een aantal juridische gevolgen. We leggen het je allemaal uit!

De stedenbouwkundige regels

Het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP), het belangrijkste bestemmingsplan van het Brussels Gewest, biedt bijzondere bescherming aan woningen. Met het oog op het behoud van bestaande woningen legt een van de voorschriften van het GBP (0.12) aanzienlijke beperkingen op voor de mogelijkheid om een woning, of een deel ervan, te verbouwen en te vervangen door een andere functie (bedrijf, kantoor ...).

Beroepen die thuis mogen worden uitgeoefend

Als daarin nog niet was voorzien toen het gebouw werd opgetrokken of voordat het GBP van kracht werd (2001), en je je woning deels of volledig als werkruimte wilt gebruiken, zijn de enige beroepen die volgens het GBP worden toegelaten de volgende:

1. Vrije beroepen

Er bestaat geen officiële definitie van een vrij beroep. Over het algemeen wordt echter aanvaard dat een zelfstandige die een vrij beroep uitoefent, in wezen diensten of goederen levert die niet als handels- of ambachtelijke activiteit kunnen worden omschreven.

Een aantal kenmerken van een vrij beroep:

• Het wordt altijd uitgeoefend in het belang van de klant en de samenleving.
• Het is vaak onderworpen aan een ethische code en specifieke wetgeving waarin de professionele status wordt vastgelegd.
• De houder van een vrij beroep is persoonlijk aansprakelijk.

Over het algemeen oefent de houder van een vrij beroep dus geen commerciële activiteit uit. 
Voorbeelden van dergelijke beroepen zijn: advocaat, notaris, architect, arts, apotheker, fysiotherapeut, psycholoog, ...

2. Dienstverlenend intellectueel beroep 

Dit zijn beroepsactiviteiten die bekendstaan als 'dienstenactiviteiten', zoals makelaars in onroerend goed, landmeters, accountants, belastingadviseurs, ...

3. Onderneming die materiële diensten en/of immateriële goederen produceert

De 'productie van materiële diensten' kan thuis plaatsvinden: verhuisbedrijven, schoonmaak- en onderhoudsbedrijven, loodgieterij, keuringsinstanties, ...

Onder activiteiten die thuis kunnen worden uitgeoefend en waarbij immateriële goederen worden geproduceerd, vallen activiteiten zoals audiovisuele productie, softwareproductie, opnamestudio's, beroepsopleiding, prepress, callcenters, ...

4. Privélessen

Privélessen kunnen ook thuis worden gegeven. Aangezien er geen specifieke criteria zijn voor thuisonderwijs, raden we je aan bij de gemeente na te gaan of je situatie wordt aanvaard.

Wat zijn de voorwaarden om mijn activiteit thuis uit te oefenen?

Als je bedrijfsactiviteit onder een van de vier bovenstaande categorieën valt, zijn er nog een aantal bijkomende voorwaarden waaraan je moet voldoen om je bedrijfsactiviteit in je woning of in een flatgebouw uit te kunnen oefenen.

Er zijn twee mogelijkheden:

1. Voor de uitoefening van je activiteit wijzig je een deel van de woning (eengezinswoning of appartementsgebouw). Daarvoor moet aan de volgende (cumulatieve) voorwaarden worden voldaan:

• de activiteit mag niet meer dan 45% van de oppervlakte van de woning in beslag nemen (eengezinswoning of appartementsgebouw)
• het moet gaan om een nevenfunctie naast die van hoofdverblijf van de persoon die de activiteit uitoefent of van een van de bestuurders/vennoten van de vennootschap. De persoon die het beroep uitoefent, moet er dus ook gedomicilieerd zijn.

2. Als je een volledige wooneenheid voor je activiteit wilt gebruiken, moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

• het moet gaan om een appartementsgebouw (geen eengezinswoning);
• alle andere activiteiten dan huisvesting die in het volledige gebouw worden uitgeoefend, maken minder uit dan 15% van de totale vloeroppervlakte van het gebouw;
• de activiteit moet bij voorrang op de begane grond of de eerste verdieping worden uitgeoefend.

Heb je een stedenbouwkundige vergunning nodig?

Over het algemeen heb je een stedenbouwkundige vergunning nodig om een woning of een deel daarvan om te vormen tot werkruimte. Als je activiteit echter slechts een beperkt deel van je woning in beslag neemt, zijn er gelukkig uitzonderingen.

Je hoeft geen bouwvergunning aan te vragen als je aan beide onderstaande voorwaarden voldoet:

• De beroepsactiviteit is ondergeschikt aan het hoofdverblijf van de persoon, bestuurder of vennoot die de activiteit uitoefent
• De oppervlakte van de beroepsactiviteit bedraagt minder dan 75 m².

Voorbeeld: je bent psycholoog en je wil je consulten thuis houden. Dat kan zonder vergunning, als de oppervlakte van je praktijk minder dan 75 m² bedraagt.

Meer weten

Aarzel bij twijfel niet om contact op te nemen met de dienst stedenbouw van je gemeente of met een van de adviseurs van hub.brussels. Ze beantwoorden al je vragen en kunnen je indien nodig helpen bij het invullen van je aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning. Stuur daarvoor een e-mail naar permit@hub.brussels.

De wettelijke bescherming van de woning

We raden je aan een verklaring van onbeslagbaarheid van de gezinswoning te laten opstellen (bij de notaris). Die zorgt ervoor dat de schuldeisers van de onderneming geen beslag kunnen leggen op het hoofdverblijf van de ondernemer. Let wel: banken verstrekken doorgaans minder snel een krediet voor je onderneming wanneer er sprake is van een dergelijke verklaring van niet-vatbaarheid.

Om te bepalen wat in het kader van een dergelijke verklaring wordt vrijgesteld van beslag, wordt gekeken naar de oppervlakte die het bedrijfsgedeelte inneemt ten opzichte van de totale oppervlakte van het gebouw;

• Als die minder dan 30% bedraagt, wordt het volledige gebouw niet vatbaar voor beslag verklaard.
• Bedraagt ze 30% of meer, dan wordt alleen het gedeelte dat gebruikt wordt als woongedeelte niet vatbaar voor beslag verklaard. In dat geval moet er een basisakte worden opgesteld om de eigendom van het gebouw duidelijk te verdelen in een privé- en een beroepsgedeelte. 

En wat als ik huurder ben?

Doorgaans wordt in een huurovereenkomst voor een woning het volgende vermeld: "De verhuurder staat de huurder niet toe om het gehuurde goed volledig of deels te gebruiken voor de uitoefening van een beroepsactiviteit".

De ondernemer die zijn activiteit thuis uitoefent, kan immers wettelijk een deel van de huur (afhankelijk van de oppervlakte van het onroerend goed dat voor de uitoefening van de beroepsactiviteit wordt gebruikt) als beroepskosten aftrekken van de personenbelasting. Dat heeft echter ook fiscale gevolgen voor de verhuurder. Vandaar dat er vaak een dergelijke clausule in huurovereenkomsten wordt opgenomen.

Fiscale gevolgen voor de verhuurder

 We bekijken even de fiscale gevolgen voor de verhuurder.

1. Betaling van registratierechten

Indien er een clausule wordt toegevoegd die een gedeeltelijk gebruik voor een beroepsactiviteit toestaat, is er sprake van een gemengd huurcontract (woongebruik met toestemming voor gedeeltelijk gebruik voor een andere activiteit). In dat geval wordt de volledige huurprijs onderworpen aan registratierechten (wat anders was geweest indien er twee afzonderlijke huurovereenkomsten waren opgesteld). Voor meer info.

2. Belasting van de onroerende inkomsten

De algemene regel stelt dat wanneer een onroerend goed aan een natuurlijke persoon wordt verhuurd, de verhuurder wordt belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. 

Indien de huurder (een deel van) het gebouw voor de uitoefening van zijn beroepsactiviteit gebruikt, is de maatstaf van heffing de werkelijk ontvangen huur (verminderd met een kostenforfait). Die ligt doorgaans (veel) hoger dan het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%.

In de praktijk spreekt men van professioneel gebruik van een onroerend goed indien de huurder de huur deels of volledig aftrekt als beroepskosten. Er zijn twee mogelijke scenario's:

• Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd is, of wel geregistreerd is maar geen onderscheid maakt tussen het professionele en het privégedeelte van de huur: het belastbare onroerende inkomen is de totale werkelijk ontvangen huur (verminderd met een kostenforfait).
• Als de huurovereenkomst wel geregistreerd is en het beroepsgedeelte en het privégedeelte van de huur en de huurvoordelen apart vermeld worden: het belastbare onroerende inkomen voor het woongedeelte is het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%, en dat voor het professionele gedeelte is de werkelijk ontvangen huur (verminderd met een kostenforfait).

De belastingadministratie gaat er doorgaans van uit dat de aftrek van beroepskosten in hoofde van de huurder leidt tot een overeenkomstige belasting in hoofde van de verhuurder - volgens het beginsel van de communicerende vaten (een standpunt dat echter niet altijd door de rechters wordt gevolgd).

Concreet 

Als je contract niets vermeldt over het gebruik van een deel van de woning voor de uitoefening van je beroepsactiviteit: in dat geval, kan je een deel van je huur aftrekken als beroepskosten. Vergeet niet dat dit fiscale gevolgen heeft voor de eigenaar, en je hem er dus van op de hoogte moet brengen. Doe je dit niet, dan kan de rechtbank oordelen dat je je schuldig maakt aan rechtsmisbruik en je bijgevolg veroordelen om de verhuurder te vergoeden voor de daaruit voortvloeiende aanvullende belasting.

Als je contract het je verbiedt en je toch een deel van de huur als beroepskosten aftrekt; ook al bevat je huurcontract een clausule die elke beroepsactiviteit verbiedt, toch is het niet tegenstelbaar aan de belastingadministratie. Bijgevolg mag de belastingadministratie de huurinkomsten ondanks de betreffende clausule belasten als onroerende inkomsten. In dat geval kan de verhuurder je vervolgen wegens niet-naleving van de huurovereenkomst. Je zal dan waarschijnlijk worden veroordeeld tot de terugbetaling van het teveel aan belasting en van een schadevergoeding aan de verhuurder.

Als je contract het je verbiedt en je de huur niet aftrekt als beroepskosten: in dat geval wordt je verhuurder in principe niet belast. 'In principe', want als de belastingadministratie beslist om de verhuurder toch te belasten, wordt dit uiteindelijk aan het oordeel van de rechter overgelaten (bepaalde rechters vinden het feit dat de huurder de huur niet aftrekt niet relevant).

Wat is het alternatief als de huurovereenkomst geen beroepsactiviteit toestaat?

De eerste oplossing is om dit met de verhuurder te bespreken. Je kan bijvoorbeeld in het contract laten opnemen dat je alle belastingen voor je rekening neemt, die de verhuurder mogelijk moet betalen als gevolg van het feit dat je je activiteit in het gehuurde pand uitoefent.